Calcular a rentabilidade de um imóvel para Alojamento Local exige mais do que dividir a receita anual pelo preço de compra. Este artigo explica os indicadores que realmente importam.
RevPAR: a métrica mais usada no setor
O RevPAR (Revenue Per Available Room) combina a tarifa média diária com a taxa de ocupação, dando uma visão mais realista da receita do que olhar apenas para o preço por noite. Um imóvel com tarifa alta mas ocupação baixa pode ter um RevPAR pior do que um imóvel mais barato mas sempre ocupado.
Do RevPAR ao yield líquido
Depois de estimar a receita anual, é preciso subtrair todos os custos — gestão, limpeza, manutenção, seguros, IMI, comissões de plataformas — para chegar ao rendimento líquido. Só nesse ponto faz sentido calcular o yield (rendimento líquido dividido pelo valor do imóvel).
Custos que os investidores mais esquecem
- Comissões das plataformas de reserva (habitualmente entre 15% a 20%)
- Períodos de vacância entre reservas
- Manutenção e substituição de mobiliário ao longo dos anos
- Custos de gestão, se não for o próprio proprietário a gerir
Um yield bruto de 8% pode facilmente cair para 4-5% líquido depois de contabilizados todos os custos reais de exploração.
Localização: o fator que mais pesa na ocupação
A proximidade a pontos de interesse turístico, transportes e a sazonalidade do destino têm um impacto direto na taxa de ocupação — muitas vezes maior do que a qualidade do próprio imóvel. Vilamoura, Lisboa e Porto, por exemplo, têm perfis de sazonalidade muito diferentes entre si.
Exemplo simplificado de cálculo
Um exemplo ilustrativo (os valores reais dependem sempre do imóvel e da localização):
Deslize para o lado para ver a tabela completa →
| Indicador | Cenário otimista | Cenário conservador |
|---|---|---|
| Taxa de ocupação | 75% | 55% |
| Tarifa média diária | 120 € | 90 € |
| Yield líquido estimado | 6-7% | 3-4% |
Próximos passos
Antes de decidir, vale sempre a pena obter uma projeção personalizada em vez de confiar em médias genéricas de mercado.
- Reúna dados de ocupação e tarifas de imóveis comparáveis na zona
- Liste todos os custos de exploração, não só os mais óbvios
- Peça uma projeção de rentabilidade específica para o imóvel em análise
Quer saber o retorno real deste imóvel?
Calculamos a projeção de rentabilidade completa, com dados de mercado para a localização específica.
